アナタの狭小地がまったく売れないとすれば「エリアが悪い」「土地の形状が悪い」「販売方法を誤っている」などの要因が考えられます。狭小地はそもそも一般の土地に比べ売りづらい側面がある一方で、正しい販売方法に辿り着けていないだけの可能性もあります。
本記事では、狭小地や狭小物件を売る際にに知っておきたい「狭小地・狭小物件が売りづらい理由・売れやすい狭小地の条件」や「狭い土地が売れない場合の対処法」また「買取業者と仲介業者の違い」等について解説いたします。
狭い土地は売れない？
狭小地が売れるか、売れないかは「その土地の条件」と「販売方法」に大きく影響されます。
売れやすい狭小地の条件
狭小地の売りやすさを左右する条件は、ずばり「立地」と「土地の形状」です。
立地の良さは「どの駅」から「徒歩何分」の距離にあるかで判断します。人口の集中する都市部への交通利便性が高く、生活利便施設や教育施設が揃う住みやすい駅周りの土地であれば、たとえ土地が狭くてもある程度の需要が見込めるでしょう。
大阪を例に挙げると、ファミリー層に人気のある「吹田」「豊中」「茨城」「箕面」、あるいは中心地の梅田駅にほど近い「中津」「中崎町」「福島」などは、人気の高い駅・エリアの代表例です。
また最寄り駅からの徒歩時間が短い土地ほど売れやすいのは、一般的な物件・土地と同様です。5分未満が最も売れやすく、10分未満でもそれなリの需要が予想されますが、15分以上となると販売の難易度は高まります。
狭小地販売で重要な要素のもう1つが「土地の形状」です。L字型や三角形の土地は「変形地」と呼ばれ、一般的に家が建てづらい・住みづらい土地とされています。土地が狭い変形地は活用方法が限定されるため、土地の買取自体が難しいケースも少なくありません。
売れやすさを左右する「販売方法」
土地・不動産売買の要は「不動産会社選び」といっても過言ではありません。そしてこの業者選びの重要度がより高いのが、狭小地の販売です。
後述しますが、狭小地の販売を得意とする不動産業者はごく少数に限られます。「とりあえず業者に任せれば安心」は、とりわけ狭小地の販売では通用しないため、依頼業者の見極めを誤らないよう注意しましょう。
狭小地の売れづらさを助長する「住宅ローンの通りづらさ」
上記で挙げた以外に、狭小地・狭小物件が売れない理由として、一般の土地に比べ狭小地は「住宅ローンが通りづらい」ことが挙げられます。
住宅ローン（住宅購入時に金融機関から借りる資金）は、家を建てる土地が狭すぎると利用できないというルールがあるのをご存知でしょうか。
一戸建ての場合、多くの銀行では「土地面積40～50m²以上（12～15坪ほど）」が住宅ローンの借入れ条件とされています（条件の異なる機関もあります）。住宅ローンが組めない場合、物件購入が可能な層は一定数に限られるでしょう。
購入してもローンが組めず、物件が建てられないケースが多いため、狭小地が売れづらいケースが多いのです。
狭い土地を「買取業者」と「仲介業者」で売る違い
狭小地を不動産会社を利用して売る場合、方法としては「買取業者」に任せるか、「仲介業者」に任せるかの、大きく2パターンに別けられます。それぞれの特長や違いについて見ていきましょう。
買取業者に依頼するメリットは「狭小地でも売れる可能性が高い」こと
買取業者に依頼する場合、土地をその業者に直接買い取ってもらうことになります。買取業者を利用する主なメリットは、以下のとおりです。
・仲介業者より、確実に売れる可能性が高い
・未処理の状態でも買い取ってもらえる
・買取までが早い
買取の最終的な可否は土地の条件によりますが、一般客へ買取を斡旋する仲介業者と比べ「土地が着実に売れる・早く売れる可能性が高い」のが買取業者の特長です。
また買取業者であれば、残置物や古い空き家が残ったままの状態でも、引き取ってもらえる可能性があります。リフォームや解体処理の手間をかけず、なるべく早く土地や物件をお金に変えたい方におすすめです。
仲介業者に依頼するメリットは「買取より高値で売れる」こと
仲介業者に依頼する場合、狭小地・物件を探している第三者への販売を、業者に仲介してもらうこととなります。仲介業者を利用する主なメリットは「買取業者に依頼するより、高値で売れる」ことです。
仲介業者に依頼するケースの売値は「売り手本人」が決めるため、ある程度希望に近い額で売りに出すことができます。
ただし問題は、本当に土地が売れるのかという点。狭小地が一般的な面積の土地より、売りづらいのは先述のとおりです。また不動産業者の仲介手数料の額は「販売価格」に応じて高くなるため、売りづらく高値のつかない狭小地は、不動産業者からすると「売ってもあまりメリットがない」「割りに合わない」ケースが少なくありません。
「仲介業者に販売を依頼したものの、もう半年以上も土地が売れ残っている」などのケースが見られるのは、こういった背景に起因しています。
「なるべく早く、確実に現金化したい」のか、「時間がかかっても、なるべく高値で販売したい」のかによっても、取るべき選択肢は異なるでしょう。自身のニーズと照らし合わせて、より目的に合致した不動産会社を選ぶ必要があります。
狭い土地が売れない場合の対処法
狭小地が売れない際に取るべき手段としては、大きく2つです。
・売値を下げる・土地の適正価格を知る
・狭小地に特化した不動産の買取業者・仲介業者を選ぶ
売値を下げる・土地の適正価格を知る
狭小地が売れない時は、狭小地・狭小物件売ることがそもそも一般的な土地や物件に比べ難易度が高いことを念頭に置いた上で、適正な価格設定かを見直しましょう。ありがちなのが「個人と不動産業者との間で、相場価格の認識に乖離がある」というケースです。
いくらであれば買い取り手があるのか、信頼できる業者へ見積もりを出してもらいましょう。
狭小地に特化した不動産の買取業者・仲介業者を選ぶ
これから新規で不動産会社を選ぶのであれば、狭小地の扱いに特化している、あるいは過去に狭小地の販売実績を多く持っている業者を選びましょう。「どんな物件・土地も取り扱い可能」を謳っている業者であっても、蓋を開けてみれば「狭小地の扱いは不得手」というケースもあるため要注意です。
また依頼先は、なるべく土地を売りたい地域に密着の不動産業者がおすすめ。土地勘があり、その土地の有用性への理解もあるため、場合によっては狭小地をより早く高く売りやすくなる可能性があります。
まとめ
売れない狭い土地に悩んでいるのであれば、買い取り手や不動産業者の視点に立って、なぜ土地が売れないのか・どういった手段を取るべきかを吟味すべきです。また狭小地の買取、あるいは販売に強みを持った不動産会社を厳選することが重要です。まずは土地を売りたい地域に在る不動産業者に問い合わせをし、リアルな土地価格を把握することからはじめましょう。
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