狭小地の価格はどんな基準で決まる？土地売却で失敗しないための手順も紹介

「自身の所有する狭小地は、一体どのくらいの価格で売れるんだろう」
「狭小地の価格相場って、いくら位なの？」

狭小地とは「15坪前後以下の狭い土地」を指します。本記事では「狭小地の価格基準」や「どうやって売却価格を決めるのか」の手順、「少しでも高く売るためにできる工夫」などについてご紹介します。

狭小地の価格はどうやって決まる？需要と供給の話

狭小地の売却価格の相場は、ずばり需要と供給とのバランスで決まります。単純に「そのエリアの坪単価×土地面積」で算出できるわけではなく「そのエリアで、その面積の土地がどれだけ人気があるか」によって、金額が変化するということです。

以下で具体的に例を見ていきましょう。

大阪府豊中市（ファミリー層に人気のある住宅街）で土地を売却するとします。

1. 30坪の土地
2. 10坪の土地
3. 100坪の土地

で比較したとき、最も坪単価が高くなるのは、どれでしょうか？

正解は、３タイプのうち真ん中のサイズである「 30坪の土地」が、最も坪単価が高くなる可能性が高いです。

これらの見解をもとに価格目安を算出すると、以下の表のようなイメージになります。

面積	30坪	10坪	100坪
坪単価	100万円	60万円	60万円
土地価格	3,000万円	600万円	6,000万円

よって「一般層から最も需要の高い面積の土地」がもっとも割高となり、10坪のような「狭小地」や100坪のような「一般則には広すぎる土地」は、どちらかといえば割安に金額設定されるケースが多くなります。

都心の方が狭小地の価格は下がりづらい

「10坪などの狭小地は、一般的な面積の土地（30坪ほど）に比べ、1坪あたりの価格帯が下がりやすい傾向にある」というお話しをしたが、この傾向は「都心で利便性の高いエリア」ほど、緩和される傾向にあります。たとえ10坪の土地でも「利便性の高いエリアであれば、買い手が見つかる可能性が高い」からです。

例えば同じ「10坪の土地面積」であっても、仮に東京都新宿駅から徒歩10分圏内の土地であれば、坪単価は先述した例ほど大きく下落しないかもしれません。

あるいは同じ大阪府内であっても、利便性の高い「大阪市内」とゆったりとした敷地が確保しやすい「川西市」の少し駅から離れたエリアとであれば、市内の方が坪単価は下がりづらいでしょう。

また狭小地の売却価格を左右する「土地の価値基準」に関しては、以下のページにまとめてあります。

→　「狭小地の価値は「立地」で決まる | 他に評価するポイントと実際に買い取った狭小地」

不動産業者に価格査定・販売を依頼する流れ

狭小地の価格を個人で把握することは難しいため、もし売却を検討しているならば業者へ相談するのが確実です。ただし悪い不動産業者へ騙されないためにも、事前に自分で地価などを調べておくと良いでしょう。

ご自身の土地価格を把握するため、不動産業者に価格査定～販売までを依頼する流れについて解説します。

【STEP1】事前に地価を調べておく

まずは自身の「狭小地」に関して、おおよその地価を算出してみましょう。「国土交通省」のシステムを利用すると、エリアごとの最新の「1平米あたりの単価」等を簡単に調べることが可能です。

参考：「土地総合情報システム　国土交通省」

不動産業者の中には「この土地は需要がないので」と、不当に安い価格帯を提示されるケース、あるいは売れる相場よりずっと高い額を提示し顧客をキープするケースなどが存在します。

こういったトラブル回避のために、事前の下調べをしておくと安心です。

【STEP2】不動産会社に査定を申し込む

事前調査を終えたら、不動産業者に価格査定を申し込む・あるいは売却を依頼します。

【STEP1】の事前調査で算出した土地の相場価格は “あくまで相場”であり、リアルに需要がある金額とは限りません。

特に一般的な土地にくらべ「狭小地」は特殊で需要も限られてくるため、土地の価格に目処をつけるには「経験豊富な不動産業者」の経験や相場感を頼るのが最も確実です。

不動産業者の依頼先としては「不動産仲介に売却を頼む」「買取業者に買取を依頼する」の、2つの選択肢があります。

1.　仲介業者に売却を依頼する

1つ目の選択肢として「業者に仲介を依頼し、狭小地を市場へ売却してもらう」方法があります。

メリット
・売却額を好きに決められる（ただし売れるかは別）
・知見のある営業マンに当たれば、高額で売れる可能性も

デメリット
・「狭小地は一般的な土地より売りづらい」ため、断られるケースが多い
・受け入れられても、積極的に販売活動をしてもらえない場合も少なくない
・売却までに時間を要する
・買い手からの要望・クレーム対応は、基本的に売り手がやるため手間がかかる。　

仲介で狭小地を売却する鍵は「どれだけ優秀で、積極的に土地売却に動いてくれる営業マンと出会えるか」といっても過言ではありません。一般的な土地にくらべ、業者の利益が出づらく売れづらい商材であるため、業者選びを誤ると「永遠に土地が売れない」リスクを置いやすいため、注意が必要です。

2.　買取業者へ依頼する

2つ目の選択肢は「業者に土地を査定してもらい、そのまま買い取ってもらう」という方法です。

メリット
・そもそも「売れる土地か」「売れない土地か」の判断がすぐわかるため、無駄な時間を要さない
・相談～売却に至るまでの日数が早い
・買い手からの要望・クレーム対応は、すべて業者が担うため、面倒な対応の必要がない

デメリット
・売却額は買取業者が決定する
・依頼する業者によっては、そもそも「狭小地の買い取り」を扱わない場合がある

仲介に比べて業者に提示される金額は低い可能性が高いものの「いつまで経っても売れない」「買い手から値下げ交渉や条件をつけられる」といった面倒さを回避し、手っ取り早く現金化できる点が買取の魅力です。

・じっくり時間をかけてでも、土地を1円でも高く売りたい　⇒　仲介
・手早く確実に、土地を現金化したい　⇒　買取
・売却後、買い取り手からの要望対応をすべて丸投げしたい　⇒　買取

といった観点から、依頼する業者を選ぶのが良いでしょう。

関連記事：狭い土地が売れないのはなぜ？│買取業者と仲介業者に依頼する違いも解説

まとめ

今回は「狭小地の価格は何を基準に決まるのか」というテーマで、売却価格を把握するための手順や根本的な土地価格の考え方などについてお話しました。

狭小地は一般的な土地に比べ、その価格設定や売却の難易度も大きく異ります。ぜひ今回の記事を参考に「狭小地の価格」に関して見直し、納得の行く土地売却を実現させてください。

狭小地専門の土地買取である「小さな土地買う.com」では、他社で「狭すぎて取り扱えない」「買い取れない」と断られた土地も、積極的に査定・買取を実施しております。大阪市内・池田・豊中・箕面・吹田・高槻・茨木に狭小地をお持ちで「自分の土地はいくら位の金額になるんだろう？」とお悩みの方は、ぜひ狭い土地に強い弊社までお問い合わせください！